
中央政治局会议再次提努力稳定房地产市场。
这次提稳定房地产市场究竟释放了什么样的信号?目前的整个房地产市场究竟处在一个什么样的阶段?有没有到底部?
对于房地产市场一个最大的变化是,大家开始讨论房地产市场有没有见底。前两年这个讨论比较少,原因就是当这个月整个市场的交易量还不错的情况下,下个月立即往下走,整个市场总体处在一个下行的阶段。

但今年不一样了。
今年春节过后,三月份以来,北上广深和热点城市比如杭州、成都等,二手房的交易量出现了明显的反弹。
2026年3月,上海二手房网签量突破3.1万套,同比增长6%,较1月增长37%,创近五年以来新高 。
北京的交易量接近两万套,3月北京二手住房网签19886套,同比增长3.4%、环比增长144.6%,创十五个月以来新高,交易量突破了荣枯线 。
大家如果看三月份环比前两个月的数据,环比的增幅大多数超过100%。当然这种环比没有太大的意义,毕竟二月份大家都在过春节。但就绝对的量来看,都创造了近几年以来的新高。
看房地产市场的温度,最重要的看二手房,看二手房最重要的看北上广深和热点城市。
从这个来讲,三月份突破荣枯线,特别是像上海创五年新高的交易量,市场整个温度明显好转。看七十个大中城市的房价数据,3月份新房环比价格上涨的城市有22个,二手房价格上涨的城市有16个,远远高于一二月份 。
从价格来看,很多数据仍然在往下走,但跌幅在大大的收窄。
特别是一线城市,2021年以来首次出现新房、二手房价格环比同时上涨。价格信号也比较明显。
当然,热度能不能持续很重要?三月份不错,但四月份能不能持续,这是最关键的。
从4月份来看,相对于3月份整体的爆发式反弹,4月份到现在为止,北上广深的数据相对于3月份有所降温。尽管有所降温,从目前的数据来看,北京4月二手房成交约1.55万套,同比增长16.6%;上海约2.04万套,同比增长29.6%;深圳约5733套,同比增长37.4%,突破5000套荣枯线。

四月份整体的热度还在持续。
再看一下成都、杭州,明显的热度也维持住了。
看房地产的库存。国家统计局数据显示,2026年3月全国商品房待售面积同比下降0.1%,为2021年7月以来首次下降,库存拐点初现 。这说明整个市场的库存慢慢在变化。当然每个城市不一样,一线城市不一样,二线、三线都不一样。
很多三四线城市库存去化周期普遍在3—5年,部分城市甚至超过8—10年,可能还需要好多年的时间才能消化完。
看调整时间。大家老听到有人问,现在已经调整到第六年了,正常情况下会调整多少年?市场到了现在这个程度还会怎么往下走?国际上房地产市场很难简单对比,但差不多有共同的规律。
正常情况下,下跌的周期就是5—6年左右,每一轮房地产下跌的周期差不多就5年左右,我们现在已经进入第六年(2021年高点至今)。从世界上很多国家绝大多数国家每一次调整下跌的幅度来看,房价下跌幅度在30%—35%左右 。
我们现在全国平均下跌的幅度超过40%,一线城市普遍在30%—45%,部分三四线城市超过50%。从下降的周期和下降的幅度来看,也基本差不多了。
这个时候,中央政治局会议明确提出“努力稳定房地产市场”,这是房地产市场见底的基本信号。
但我要强调,这个见底不是指的一下子就反弹。这一次房地产见底以后,在底部要磨多长时间,真不好判断。有些城市价格可能到了底部,哪怕跌了50%,哪怕不跌了,但在几年以内差不多就是这样,比如三四线这些城市。但该涨的城市也会出现一些价格层面的反弹。
市场见底以后,未来整个市场的变化一定是严重分化。千万不要认为市场见底以后,整个市场又会出现一个多大的反弹。我们只能说可能跌不下去了,但要涨起来是另一回事。
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